Продажа квартиры через ипотеку

Далеко не каждый гражданин имеет возможность приобрести квартиру за наличный расчёт или иными способами, не прибегая к кредитным средствам. Именно этот факт подтолкнул банки на создание целой системы ипотечного кредитования, когда покупатель платит первый взнос за будущие квадратные метры, оформляет залоговые документы на жильё, которым будет распоряжаться по своему усмотрению, а после этого подписывает долговой договор. В соответствии с этой бумагой, человек и его поручители становятся должниками на долгие годы или, даже десятилетия, до тех пор, пока не погасят всю сумму основного долга и начисленные за пользование ей проценты.

Варианты возникновения ипотечного кредитования в РФ

Как правило, возникновению ипотеки предшествует нехватка собственных средств у покупателя квартиры, либо его нежелания расставаться с большими сбережениями и оборотными активами предприятия. Так, ипотечное кредитование образуется при следующих видах сделок:

1.  В случае необходимости приобретения объектов жилой недвижимости – квартиры или частного дома. Сюда же относятся и земельные наделы с правом возведения на них здания, предназначенного для проживания.
2.  Если гражданин собирается возводить частный жилой дом на собственном участке земли.
3.  Когда один участник сделки переуступает свои имущественные права на любой из описанных выше объектов другому лицу на основании соответствующего договора, что вкратце можно назвать процессом отчуждения объекта.

Важно! Ипотечное кредитование всегда сопровождается залоговыми обязательствами для обеспечения гарантий выплаты причитающихся средств со стороны заёмщика в полном объёме.

Документы, необходимые для продажи квартиры через ипотеку

Для того, чтобы реализовать собственную жилую недвижимость через ипотеку, продавец обязан выполнить ряд условий, в соответствии с требованиями кредитного учреждения, первым из которых будет сбор необходимого пакета сопроводительной документации для дальнейшего предъявления его в банке, а именно:

•  Удостоверение личности владельца недвижимости, либо несколько подобных документов, если собственников у объекта несколько. Оригиналы всегда можно заменить нотариально заверенными дубликатами.
•  Имеющийся в распоряжении собственника паспорт на квартиру, удостоверяющий, что её объёмно-планировочные и технические характеристики в полной мере удовлетворяют реальные показатели.
•  Кадастр на данное помещение, с приведёнными наименованиями каждого жилого и вспомогательного помещения. В случае, если данная бумага находится в распоряжении хозяина более 5 лет, она подвергается замене.
•  Сертификат о проведении госрегистрации права владения на объект, подвергающийся отчуждению, либо официальную выписку из ЕГРН, удостоверяющую данные полномочия за продавцом.
•  Основания для проведённой госрегистрации жилья в виде какого-либо соглашения о покупке или дарении объекта в пользу нынешнего собственника.
•  Подтверждающие документы о том, что данная недвижимость не является обременённой или находящейся в залоге у банка, либо третьих лиц из-за невыполненных долговых обязательств. В случае, если осуществляется продажа квартиры с обременением по ипотеке, будущий покупатель должен быть поставлен в курс этого и принят различные условия продавца для решения данной проблемы.
•  Сведения из домовой книги о том, что на данных квадратных метрах нет зарегистрированных жильцов, в том числе и тех, которые проживают за границей или отбывают тюремный срок по приговору суда.
•  Документ, свидетельствующий о проведении оценки объекта с установлением достоверной рыночной стоимости.

Важно! Для предоставления некоторых документов потребуется выполнение некоторых бюрократических процедур.

Как проводится проверка и оценка квартиры

Оценка жилого помещения перед продажей – это аналитический процесс, которым занимается лицензированное агентство, выдающее соответствующий документ на руки своему клиенту.

В основу данной процедуры ложатся различные показатели стоимости объекта с повышающими и понижающими коэффициентами, в зависимости от ряда факторов, а именно:

•  Базовая стоимость объекта, как правило, определяется исходя из анализа стоимости жилья на текущий момент времени в данном районе в сравнении с конкурентными предложениями аналогичного класса, имеющимися на рынке.
•  Далее рассматривается район расположения объекта – близость остановок общественного транспорта, уровень экологии, шумовое загрязнение, наличие неподалёку промышленных предприятий, степень естественного освещения жилья и т. д.
•  Количество комнат в помещении, соотношение жилой и общей площадей, направление по частям света, этаж, на котором располагается объект.
•  Качество отделки квартиры, наличие предметов встроенной мебели, сантехника, электронное оснащение и прочие факторы.
•  Качество подъезда, лестничных клеток, общее состояние дома, материал стен и перегородок, наличие мусоропровода, лифта, спутникового телевидения интернета и других современных средств комфорта.
•  Иные факторы, влияющие на стоимость рассматриваемого объекта.

Важно! По итогам оценочных мероприятий, специалист составляет акт и фиксирует приемлемый для реализации диапазон цен на жильё, и данный документ ляжет в основу договора залога с банком, а также сильно повлияет на величину займа для покупателя.

Кроме того, жильё должно быть освобождено от каких-либо квартирантов, что должно быть подтверждено соответствующим документом из ЖЭКа или МФЦ со сроком давности не менее 10 суток.

Предварительное соглашение о покупке жилья

Все мероприятия, проводимые со стороны будущего покупателя, требуют временных и материальных затрат, а если жильё приобретается в ипотеку, то усилия возрастают в квадрате. Поэтому при достижении устных договорённостей между сторонами сделки, им необходимы обоюдные гарантии того, что квартира будет снята с продажи, а все усилия продавца увенчаются успехом. Именно для этих целей существует соглашение о намерениях, или предварительный договор, характеризуемый следующими ключевыми моментами:

•  Передача авансового платежа за квартиру – от 3% до 10% общей договорной стоимости объекта с составлением расписки.
•  В предварительном договоре обязательно фиксируется полная цена сделки, по которой и будет реализована недвижимость. Кроме того, важно, чтобы в теле документа был указан тот факт, что сумма аванса будет из неё вычтена после проведения окончательных взаиморасчётов.
•  Соглашение должно учитывать все те же реквизиты квартиры, что и основной договор, а также её технические характеристики.
•  Если сделка оформляется через ипотеку, авансовый платёж по предварительному договору должен быть зачислен в счёт первого взноса по кредиту.

Важно! Если стороны решают расторгнуть данное соглашение, они должны будут прописать друг друга штрафные санкции, например, невозврат аванса, либо, напротив, передача его в двойном размере, в зависимости от того, кто стал инициатором расторжения.

Процедура продажи квартиры в ипотеку через Сбербанк

Наиболее частым ипотечным кредитором для населения, как правило, выступает ПАО «Сбербанк», что даёт возможность привести наиболее полную схему, по которой происходит процедура купли-продажи объекта:

•  Словесная договорённость между будущими участниками сделки, разумный торг, соглашение о намерениях, внесение аванса покупателем в пользу собственника.
•  Сбор владельцем документов для банка и передача их покупателю.
•  Анализ входящей документации со стороны банка, согласие или отказ в проведении сделки через ипотечное кредитование.
•  Подписание кредитного договора с банком, а также персонального соглашения о купле-продаже между заинтересованными лицами.
•  Проведение регистрации соглашения через Росреестр.
•  Зачисление денежных средств от банка и продавца, в зависимости от сути кредитного договора, как правило, с использованием банковской ячейки.
•  По завершении сделки, покупатель получает на руки сертификат о регистрации права собственности на объект недвижимости и начинает выполнение своих долговых обязательств в пользу банка.

Важно! Надо сказать, что банк далеко не всегда соглашается рассматривать квартиру, находящуюся на вторичном рынке, как предмет залоговых обязательств, и предъявляет к ней вполне правомерные требования:

•  Дом не должен находиться в аварийном состоянии, что может закончиться переселением жильцов и его сносом.
•  Квартира не должна быть обременена ипотечным кредитом, а если это всё-таки происходит, цена жилья, как правило, сильно снижается, и продавец может выбрать один из предложенных вариантов:
  — Погасить обязательства в досрочном порядке, что обеспечит продажу ипотечного жилья без каких-либо сложностей.
  — Привлечь покупателя в качестве третьего участника сделки, чтобы он погасил долг по ипотеке с зачётом выплаченной сумму в договорную стоимость квартиры.
  — Переуступить квартиру вместе с обременением с согласия банка, то есть продать долговые обязательства.
  — При доверительных отношениях между продавцом и покупателем, заранее взять у последнего необходимую сумму, досрочно погасить ипотеку и начать процедуру отчуждения недвижимости.

Все указанные выше способы, по которым осуществляется продажа ипотечной квартиры имеют некоторые минусы и представляют собой определённые риски для продавца, потому что банк может дать отказ потенциальному клиенту в проведении сделки, что приведёт к потере времени и каких-то денежных средств на организацию данной сделки. Кроме того, покупка квартиры с обременением по ипотеке представляет собой определённые долговые обязательства нового собственника перед банком, что в дальнейшем может привести к судебным разбирательствам, в случае нарушения долгового контракта.

Льготные условия по ипотечному кредитованию

Многие граждане РФ желают знать, при каких условиях дают ипотеку с предоставлением льгот от государства. Так, для большого процента населения, государство предлагает субсидирование операций, связанных с приобретением жилой недвижимости, как при единовременном расчёте с продавцом, так и во время оформления ипотеки, в частности:

•  Военнослужащие нашей страны получают жильё на вторичном рынке, которым могут распоряжаться с момента перехода прав собственности, однако, обязательство перед банком за них гасит МО РФ, пока защитник отечества состоит на службе в Вооружённых Силах. В зависимости от звания и рода войск, каждому военному выделяется разный лимит.
•  В случае, если купить жильё по ипотечной системе хочет молодой педагог со стажем работы не менее 3 лет на момент оформления сделки, а также, учёный до 35 лет, имеющий соответствующую степени и трудящийся в стенах одного из НИИ страны, они имеют право на льготу по ипотеке. Размер субсидии индивидуален для каждого региона государства и во много зависит от личного вклада заёмщика в развитие субъекта.
•  В России развита программа льготной ипотеки для молодых супругов, помогающая им встать на ноги и адаптироваться как социальная единица.
•  В тех семьях, где родилось 3 и более детей, в случае признания их многодетными, возможны субсидии от субъекта федерации для покупки жилья или оформления его в ипотеку, вплоть до полного освобождения от выплат.
•  Каждая мама, родившая второго ребёнка и воспитывающая его, получает право на оформление материнского капитала, который всегда можно использовать в качестве частичной оплаты новой квартиры для улучшения жилищных условий или оплатить им первый взнос по ипотеке.
  Важно! Все граждане, попадающие под категорию льготников, обязаны предоставить в банк подтверждающие этот факт документы, в противном случае, в субсидии будет отказано.

В завершении, следует сказать, что продажа квартиры через ипотеку имеет множество плюсов для обеих сторон. Главное из них – это строгий контроль банком всей процедуры сделки, начиная от устных договорённостей и заканчивая выдачей свидетельства о собственности на нового владельца, в котором стоит пометка об обременении.
Так, передача денежных средств почти всегда происходит в стенах банковского учреждения, что полностью исключает факт мошеннических или иных преступных действия со стороны участников сделки. Таким образом, при продаже жилья в ипотеку, обе стороны могут быть уверены в том, что банк поможет им завершить сделку с максимальной эффективностью для обеих сторон.